(her)bestemming van zorgvastgoed

Leegstand van kantoren is al enkele jaren een bekend fenomeen. Inmiddels zien ook eigenaren van zorgvastgoed – zorginstellingen en corporaties – zich in toenemende mate geconfronteerd met leegstand. Deze leegstandsproblematiek doet zich met name voor bij de klassieke verzorgingshuizen.
Er is al enige tijd een ontwikkeling gaande dat mensen steeds vaker langer zelfstandig blijven wonen. Deze ontwikkeling wordt de laatste jaren versterkt door het beleid van de overheid dat is gericht op het scheiden van wonen en zorg, of beter ‘extramuralisatie’. Alleen voor de zwaardere categorieën zorgvragers wordt de combinatie wonen en zorg in een zorginstelling nog vergoed door de overheid. Voor mensen met een (relatief) lichtere zorgvraag is er steeds minder ruimte voor financiering van het wonen in een zorginstelling. Die beleidskeuze van de overheid heeft ingrijpende gevolgen voor met name de verzorgingshuizen die gericht zijn op bewoners met een (relatief) lichtere zorgvraag. Dit dwingt de eigenaren van dit zorgvastgoed tot het nadenken over maatregelen om deze problematiek te lijf te gaan.

Soms kan een oplossing gevonden worden binnen de zorgfunctie. Bijvoorbeeld door transformatie van een klassiek verzorgingshuis naar een verpleeghuis waar zwaardere zorg kan worden geboden of een combinatie van lichtere en zwaardere zorg. Een dergelijke transformatie blijkt echter praktisch gezien lang niet altijd mogelijk of rendabel. Als een oplossing binnen de zorgsector niet mogelijk is, en een rigoureuze oplossing in de zin van sloop niet aan de orde is, komt de vraag naar een herbestemming van het zorgvastgoed om de hoek kijken. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan jongeren- of studentenhuisvesting. Of juist aan seniorenwooneenheden voor senioren die graag in de directe nabijheid van een zorginstelling willen wonen. En zo zijn er nog meer alternatieve functies denkbaar, ook andere dan een woonfunctie.

Bij de transformatie van de zorgfunctie naar een andere functie is het ter plaatse geldende bestemmingsplan een belangrijke factor. In de praktijk leeft wel eens de gedachte dat het bestemmingsplan dat de bestemming van het zorgvastgoed regelt, een sta-in-de-weg is voor een slagvaardig transformatieproces. Er heerst dan het doembeeld van een langdurige en stroperige procedure waarbij de gemeente lang niet altijd een welwillende partner is.

Dat beeld is lang niet altijd terecht.

Allereerst leert de praktijk dat een goed inzicht in de – nogal eens ingewikkelde – bestemmingsplanregels veel (tijd)winst kan opleveren. Nogal eens blijkt dat het bestemmingsplan regulier wonen (of een andere gewenste functie) ter plaatse van een verzorgingshuis niet uitsluit of zelfs expliciet toestaat. Dat komt zelfs voor binnen een maatschappelijke bestemming. In dat geval is een herziening van het bestemmingsplan niet nodig. Gedegen en gedetailleerde kennis van het bestemmingsplan loont dus!

Maar ook als blijkt dat de gewenste transformatie niet past binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan, hoeft er geen man overboord te zijn. Misschien is de gemeente bereid mee te werken aan een planherziening. Daarvoor is dan wel een relatief zware procedure vereist die – zelfs als de gemeente haar medewerking verleent – al gauw minimaal een half jaar duurt.

Er is ook een alternatieve oplossing. Sinds 1 november 2014 bevat het Besluit omgevingsrecht de mogelijkheid om via een snellere procedure via een omgevingsvergunning tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan. Dat kan voor maximaal tien jaar. Deze procedure is in het Besluit omgevingsrecht opgenomen in verband met de behoefte aan de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen, maar is evenzogoed toepasbaar op leegstaand zorgvastgoed. Deze procedure kan een effectief instrument zijn om af te wijken van het bestemmingsplan. Hiermee zou bovendien kunnen worden voorgesorteerd op een definitieve bestemmingsplanherziening.

Het is kortom niet verstandig om huiverig te zijn voor het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan laat nogal eens meer toe dan op voorhand gedacht en bovendien biedt het Besluit omgevingsrecht de mogelijkheid om via een vrij eenvoudige procedure af te wijken van het bestemmingsplan. Laten we er dus niet te snel vanuit gaan dat transformatie niet mogelijk is. Te meer nu niemand – ook de gemeente niet – gebaat is bij leegstaand zorgvastgoed.

Sluit Menu